一个新商业地产的样本侧影
2016-10-31 09:02| 发布者: xiaoka| 查看: 840| 评论: 0|来自: 互联网
摘要 : 根据一年前的统计结果,联合办公在中国的规模已经超过1.6万家,这是继「VC和FA比创业者还多」之后,连办公场地都出现超发趋势的当代盛况。  即使是在美国,利用自家的车库快速启动一个创业项目,也开始变得不再具 ...

   根据一年前的统计结果,联合办公在中国的规模已经超过1.6万家,这是继「VC和FA比创业者还多」之后,连办公场地都出现超发趋势的当代盛况。

  即使是在美国,利用自家的车库快速启动一个创业项目,也开始变得不再具有吸引力,LinkedIn的创始人里德·霍夫曼在他的书里写道,基于共同价值观的联盟关系,要胜过一切古旧的雇佣契约,所以Y Combinator成为了另一种形式的「兄弟会」,而WeWork也在短短五年时间里,把租赁面积做到了多过整栋帝国大厦。

  正值顶峰的数字经济加上中国特色的地产商业,体以及响应双创带来的政策红利,联合办公的泛滥成灾,倒是符合逻辑上的因果关系。

  所以WeWork的D轮投资者,弘毅资本的总裁赵令欢说得很是直白:「WeWork非常适合中国的文化。

  这个始于共享经济春风的联合办公模式在中国的衍生充满着异教徒的悖逆色彩,在各级地方政府看来,这是一个消化房市及产业园库存的时髦手段,而当北京和深圳这种寸土寸金的城市都开始出现倒闭的苗头,承担最高代价的仍是头脑过热的跟风者。

  另一方面,那些能够克服泥沙俱下的环境、将这本洋经念好的本土和尚,无不有着纵向的经营能力,「优客工场」的扩张速度取决于万科训练出来的执行效率,「氪空间」借助前端品牌的优势夯实入住率的效果难以复制,「星河空间」通过产权换置股权的方式拓展PE领域的做法独树一帜,这些都是「龙生九子,种种不同」的果实。

  谈谈成都诞生的「侠客岛」。

  「侠客岛」这个名字,脱胎于金庸的武侠小说《侠客行》,岛主每年都会邀请中原武林的各大门派登岛破解一部神秘的武学秘籍,可以理解为是一个相当原始的项目众包计划。

  不过,在搜索引擎里输入「侠客岛」,关联权重最高的,还是这个同名的联合办公,它落地于天府之城成都,倒是与北上广深的紧张氛围略有不同。

  在二线城市服务本土创业者,也就意味着孵化明星项目——无论是在宣传层面还是实际层面——的概率都不及头部的城市入口,追求快速脱手与更替的孵化器模式大多水土不服,并使联合办公逐渐回归商业地产的本质,也就是在空间服务的基础上,提供物业的增值配套,做的是人流生意。

  而商业地产的核心,则是定位。

  「侠客岛」在成都刚刚启动了它的第七个「岛」,和它曾经运营过的「婚家岛」相似,这也是一个围绕垂直产业建成的地产方向,只不过升级成为了产业园性质,并以「文创硅谷」进行命名。

  

  只有同处一条产业链的,才有社交价值,这是「侠客岛」创始人王宏波的理念,如果只是将笼统的创业者聚拢在一起,服务的品类会多如繁星,空间供应商根本无力负载。

  「文创硅谷」的立意,就是将文化创意行业的初创企业——这在中国的西部地区还是一片蓝海——串联起来,这里甚至还提供着公寓和酒店的服务,依托多元化的业态来运作精确的客户人群。

  这已不再是纯粹的联合办公的玩法,其形态已经脱离了提供办公场所孵化项目的阶段,变成了一种全新的商业地产经营模式。

  据说侠客岛对于联合办公的物理标准,定在「千万平米」的量级之上,这种宏大尺度的规划,似乎总是出现在成都。

  冯仑那个天马行空的「立体城市」项目,也是将成都当作实验田,试图定义数十年后的生活方式。

  前段时间房价大涨,更是有成都人在知乎上直言,不愿把这座城市的「闲适」——比如曲艺社的一票难求、茶馆里的昼夜麻将和晚上十点仍在排队的火锅店——作为交易,换来所谓「准一线」的机器。

  在《瞭望东方周刊》的评选中,成都更是多年霸占最具幸福感的城市前三,而隔上几年就会卷土重来一遍的「逃离北上广」的情绪,也总是会将成都当作可进可退的一块腹地。

  或许正是这座城市的「弹性」,造就了它兼具包容和韧度的特质。

  王宏波在解答为什么要将「侠客岛」放在成都起航的原因时,讲到了故土这个概念,成都尽管不是一个以流动人口著称的城市,但它对于外来人才的友善,非常有利于激励定居的选择,这种魅力,对于长久创业是有好处的。

  根据成都市获得国务院批复的十年规划书显示,原有的「西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽」和「重要的旅游中心城市」被「国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽,西部地区重要的中心城市」取代,这种预期和信心的提升,让王宏波感到相当乐观。

  在「侠客岛」开发的在线社交管理系统「岛里」中,创业者相互之间以「岛民」身份保持联系和交换资源,这种基于物理空间的网络关系,是「侠客岛」视若珍宝的虚拟资产。

  在WeWork的线上体系中,也是围绕着「会员」做了大量的文章,平台方向的企业,似乎都藏着试图帮助客户包揽边缘工作的野心,毕竟这类交互的规模一旦大了起来,承载节点的平台就是最大的赢家。

  内容供应商在共有网络上经营流量,空间服务商在私有网络上经营流量,前者的历史将为后者的将来提供照明光线。

  如果不被短期的房价波段干扰的话,我们应当承认中国的房地产商——无论是传统的还是新兴的——都已不再享受着「黄金十年」的收益,拿地盖楼和回笼资金的循环变慢之后,跟随发达国家市场转型商业物业的运营,将是疯狂之后的昌盛之道。

  从销售思维到服务思维,也是最大的观念之变,在这个角度,以「侠客岛」为代表的联合办公反而走在了前面。

  几年之前,社会上还有关于互联网和房地产之于政府谁是正房谁是小三的争论,今天看来,也如过眼云烟。到了未来,中国的这些联合办公究竟是以地产公司还是以技术公司进行估值,将决定它们能走多远。

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